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Immobilier : qui achètera en 2015 ?
Publié le 09 octobre 2014

En matière de logement, certaines catégories d'acheteurs souffrent plus que d'autres dans le contexte actuel. Primo-accédants et investisseurs privés se sont en effet, pour différentes raisons, détournés de l'acquisition immobilière ces derniers temps. Mais leur situation respective pourrait s'améliorer en 2015, principalement du fait des mesures fiscales récemment annoncées et qui vont être discutées dans le cadre de l'élaboration de la loi de finances 2015.

En fait jusqu'ici, "le marché a été porté majoritairement pour les ménages qui n'en sont pas à leur premier achat, les secondo-accédants", constate le réseau d'agents immobiliers Guy Hoquet. Ils souffrent il faut dire moins de la crise car ils ont par définition des revenus plus élevés en moyenne et souvent un patrimoine déjà constitué. Globalement dans l'ancien, le nombre de transactions devrait avoisiner les 700.000 unités en 2014, contre 720.000 en 2013. Alors que dans le neuf, il risque de passer sous la barre des 300.000 unités...

Les primo-accédants dans le dur

La faute notamment au retrait des primo-accédants qui ont souffert lors de la période récente. Cible de toutes les attentions des professionnels de l'immobilier, ils devraient malheureusement continuer à subir le contexte économique difficile qui obère leur niveau d'apport personnel dans les opérations. Ce qui les empêche d'obtenir les financements bancaires. Chez Guy Hoquet, la part des primo-accédants dans les acquéreurs immobiliers a par exemple chuté à 31% au premier semestre 2014 contre 40% en 2011.

Pourtant "chez les primo-accédants, l'envie d'acheter est toujours là", assure Nordine Hachemi, le président directeur général du promoteur immobilier Kaufman and Broad. Une lueur d'espoir pourrait venir de l'élargissement récent du prêt à taux zéro dans le neuf qui devrait permettre selon le ministère du Logement "de passer de 44 000 à 75 000 PTZ par an et de bénéficier à un plus grand nombre de ménages modestes et de classe moyenne". Même dans l'ancien, le PTZ -supprimé le 1er janvier 2012- a été réintroduit, mais à la marge "sur quelques zones ciblées pour favoriser la revitalisation des bourgs ruraux", indiquait aussi le ministère.

Des mesures fiscales pour les investisseurs privés

Du côté des investisseurs-locatifs privés, le ciel devrait s'éclaircir davantage si les déclarations de la fin août de Manuel Valls pour relancer la construction sont transposées dans la loi de Finances. Quasiment débarrassés de la loi sur l'encadrement des loyers, les investisseurs-locatifs dans le neuf pourront ainsi jouir du nouveau diapositif fiscal "Pinel", qui remplace le "Duflot", loin d'avoir connu le succès escompté. Le "Pinel élargit concrètement "les durées possibles des engagements de location (6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en loi Duflot) et permet sous conditions la location aux ascendants ou descendants", explique le Crédit Foncier. Les taux de réduction d'impôt sont fixés à 12% pour la période la plus courte, à 18% pour un engagement de 9 ans, et à 21 % pour 12 ans.

Deux des nouvelles mesures les plus importantes seront, selon Nordine Hachemi, la possibilité de bénéficier du dispositif Pinel tout en louant "aux ascendants ou aux descendants". En effet "l'incertitude liée aux revenus locatifs est davantage acceptée lorsque le locataire est un parent ou un enfant, que quand il est un tierce personne", explique-t-il. Le droit de louer pour un délai de seulement 6 ans tout en bénéficiant d'un avantage fiscal est également "intéressant pour les ménages qui sont à quelques années de la retraite et qui investissent dans des zones tendues pour avoir un pied-à-terre après l'arrêt de leur activité", ajoute-t-il.

Le retour des zinzins

Enfin les investisseurs institutionnels (zinzins), qui s'étaient éloignés de l'immobilier résidentiel seront aussi de la partie grâce notamment à des avantages fiscaux votés dans la loi de finances 2014 (exonération de taxe foncière pendant 15 ans et TVA à 10%). La filiale de la Caisse des dépôts SNI s'attèle ainsi à monter un projet pour construire 10.000 logements à destination des classes moyennes. Elle a d'ores et déjà bouclé un premier tour de table auprès de zinzins qui lui assure de construire 5.000 logements dits "intermédiaires". Et elle vient de lancer une nouvelle levée de fonds dont le closing est prévu en mars 2015.

 

SOURCE LA TRIBUNE 17/10/2014

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